最高院：买受人未实际入住或使用是否影响其对房屋、车位排除执行的权利？

发布时间：03-08  浏览数：9 【Close】

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裁判要旨

占有应当理解为对不动产的支配和管理,如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等,并未以实际入住或使用为占有的必要条件，故案涉房屋、车位交付后即可认定买受人构成占有，之后即便买受人未实际使用案涉房屋、车位也不影响其对案涉房屋、车位占有状态的认定。

案例索引

《富滇银行股份有限公司昆明西山支行、刘波等申请执行人执行异议之诉案》【（2022）最高法民终274号】

争议焦点

买受人未实际入住或使用是否影响其对房屋、车位排除执行的权利？

裁判意见

最高法院认为：围绕当事人的上诉请求、事实理由和答辩意见，本案二审争议焦点为：刘波是否享有对案涉房屋、车位排除执行的权利。《规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

本案中，关于刘波是否在人民法院查封之前已合法占有案涉住宅及车位问题。富滇银行上诉认为，刘波提交的《交房通知单》系复印件，无原件印证，不具备真实性；广福公司于2021年8月25日出具的《证明》因不符合法定要件而不具备证明效力；《广福城住宅物业合同》约定的物业服务起始时间与合同签署时间逻辑错误，说明该合同系补签，不具备真实性；2016年至2018年的6张物业服务费《收据》编号连续，证明《收据》是后续补开，缺乏真实性。

对此本院认为，首先，占有应当理解为对不动产的支配和管理,如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等,并未以实际入住或使用为占有的必要条件，故广福公司将案涉房屋、车位交付刘波后即可认定刘波构成占有，刘波占有案涉房屋、车位的时间应认定为广福公司的交付时间，之后即便刘波未实际使用案涉房屋、车位也不影响其对案涉房屋、车位占有状态的认定。

其次，《广福城住宅物业服务合同》系物业服务单位皓瑞通公司提供的格式合同，合同第四条约定：“委托管理期限自2014年_月_日起至业主大会召开并授权业主委员会签订新的物业服务合同止”，该条款应理解为保持格式合同原始状态，并未对物业服务起始时间作出约定，故富滇银行主张合同约定的物业服务起始时间与合同签署时间存在逻辑错误，本院不予采纳。另，《交房通知单》载明落款日期2015年3月1日，物业费起计日期2016年1月1日，《房屋购销合同》约定交房时间2015年12月31日，《广福城住宅物业合同》签署时间2016年1月1日，上述时间节点与刘波述称因广福公司提前交房，2015年无需缴纳物业费，物业费的约定缴费起始时间为2016年1月1日能够吻合，故富滇银行认为《广福城住宅物业服务合同》系补签的主张不成立，《广福城住宅物业服务合同》符合证据三性，原审予以采信并无不当。

再次，《交房通知单》、广福公司于2021年8月25日出具的《证明》、2016年至2018年的6张物业服务费《收据》虽然在法定形式要件上存在瑕疵，不能单独作为认定案件事实的依据，但能与《广福城住宅物业服务合同》、昆明通用水务自来水有限公司出具的《情况说明》、皓瑞通公司于2022年10月31日出具的《情况说明》《用电客户信息》互相印证，故原审予以采信并无不当。最后，案涉房屋开立用电账户日期为2015年3月13日、开立用水账户日期为2015年7月17日，能印证案涉房屋、车位在此时间节点确已由刘波支配和管理，且该时间节点远早于案涉房屋、车位被查封日期2017年7月20日。

综上，原审法院认定广福公司于2015年3月1日已将案涉房屋、车位交付刘波使用，刘波在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋及车位并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立,不予支持。

关于刘波是否已支付全部价款问题。富滇银行上诉认为,广福公司出具的3份《收款收据》模糊不清，难以辨认，不具备真实性和关联性，不能证明已支付相应款项；《员工交款情况表》所载金额与案涉房产金额不一致，不能证明刘波就案涉不动产已支付全部价款。对此,本院认为,广福公司出具的3份《收款收据》清晰可识，该3份《收款收据》与刘波提交的3张银行付款回执、个人活期明细信息，已足以认定刘波于2010年5月29日通过银行转账形式分两次支付给中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会共885000元,2015年1月30日通过POS机刷卡的形式支付给广福公司373158元,以上共计1258158元，其中包括购房款1101332元、车位款120000元、房屋维修基金23171元、车位维修基金2255元、房屋配套设施费11400元。加之，中国移动集团工会云南省公司机关委员会作为团购组织者和款项代收方，通过出具《员工交款情况表》和《收据》确认刘波付款事实，广福公司作为案涉房屋、车位出售方,在已出具前述3份《收款收据》的基础上再次出具《证明》认可已收到刘波所支付款项，故案涉房屋、车位的全部款项刘波已分三笔支付完毕。一审法院认定刘波就案涉房屋、车位已支付了全部款项并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立,不予支持。

此外，富滇银行二审中已明确表示认可刘波在人民法院查封之前已和广福公司签订合法有效书面买卖合同，刘波非因自身原因未办理过户登记。故刘波对案涉房屋及车位享有的权利符合上述司法解释规定的情形,原审认定刘波对案涉住宅及车位享有排除执行的权利并无不当,应予维持。

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