转让方未取得土地权属证书与他人订立国有土地使用权转让合同是否一定无效

发布时间：05-29  浏览数：89 【Close】

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裁判要旨：
根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。在国有土地使用权转让合同中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，转让方能否取得土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。转让方尚未取得土地权属证书或未经有批准权政府同意转让与他人订立的国有土地使用权转让合同，在无《合同法》第五十二条规定的合同无效情形下，应当认定为有效。

 
基本案情:
原告：李某

被告：河南HC房地产开发有限公司（以下简称HC公司）
被告：信阳高新技术产业开发区招商局（以下简称信阳开发区招商局）
第三人：信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局（以下简称信阳开发区国土局）
2007年11月，HC公司与信阳开发区招商局签订《建设项目投资协议》约定：由HC公司垫资建设平东路南段建设工程，由信阳开发区招商局以土地使用权置换道路建设款的方式运作，信阳开发区招商局负责向HC公司提供出让经营性用地，用于偿还HC公司的工程款。该工程建设完成后，信阳开发区规划管理局先后以信工规[2007]14号文、信工规[2007]26号文、信工规[2008]14号文批复同意HC公司三宗土地使用权的《工程置换商住用地的规划选扯申请》，合计土地使用权约417亩。
2010年7月，HC公司（甲方）与案外人YH假日酒店（乙方）签订《联合开发协议》约定：甲乙双方经协商，用信阳市开发区规划管理局信工规[2007]26号、信工规[2007]14号以及信工规[2008]14号文件中的417亩土地联合开发房地产项目，乙方以每亩17万元，办证费每亩2.3万元，合计每亩19.3万元作为合作投资资金，同时乙方即依法取得该商住用地的土地使用权。同年9月，双方签订《补充协议》约定：由甲方将《联合开发协议》中约定的三宗土地的土地使用权全部办理到乙方指定的个人或公司名下；由乙方指定的个人或公司获得该三宗土地的土地使用权。
2010年10月，HC公司（甲方）、YH假日酒店（乙方）、李某（丙方）签订《补充协议二》，约定：乙方将其在《联合开发协议》和《补充协议》中的权利和义务全部转让给丙方，由甲方和丙方继续履行《联合开发协议》《补充协议》和本协议；甲方同意将《联合开发协议》和《补充协议》中约定的三宗土地在取得土地使用权证后一个月内，全部过户转让到丙方名下；甲方负责该三宗土地的拆迁，但不参与该三宗土地的开发建设，既不分享开发建设产生的收益也不承担开发建设造成的亏损，仅负责收取每亩19.3万元合作投资资金。
上述协议签订后，HC公司至今并未取得案涉417亩土地的土地使用权证书。2018年2月，李某向法院起诉，请求：1.确认《联合开发协议》、《补充协议》、《补充协议二》合法有效，HC公司继续履行前述三份协议；2.信阳开发区招商局提供出让手续完整的经营用地，协助HC公司履行上述三份协议；3.确认《联合开发协议》中约定的信工规（2007）26号、（2007）14号、（2008）14号批文载明的三宗土地中的357亩土地使用权归李某所有；4.信阳开发区国土局协助办理前述土地使用权登记手续。
 
裁判结果:
一审：判决：驳回李某的诉讼请求。

二审：李某不服一审判决，提起上诉。河南省高级人民法院判决：一、撤销一审民事判决；二、确认《联合开发协议》、《补充协议》、《补充协议二》有效；三、驳回李某其他诉讼请求。
再审：HC公司不服二审判决，申请再审。最高人民法院作出再审判决：维持二审民事判决。
 
裁判理由:
一审：

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同司法解释》）第二十四规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，根据《联合开发协议》及其两份补充协议约定内容来看，本案所涉法律关系明为“房地产联合开发”但实为“土地使用权转让”，因此本案《联合开发协议》及其两份补充协议为“土地使用权转让合同”，HC公司为转让方。
截止至本案起诉时，HC公司并未取得417亩土地权属证书。根据《国有土地使用权合同司法解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。由于本案《联合开发协议》及其补充协议为土地使用权转让合同，而HC公司在签订上述三份协议时尚未取得出让土地使用权证书，且起诉前也没有经有批准权的人民政府同意转让案涉土地，因此《联合开发协议》及其两份补充协议应为无效。
由于《联合开发协议》及其补充协议无效，因此李某要求确认案涉357亩土地使用权归其所有并判令信阳开发区国土局协助办理土地使用权登记手续的诉讼请求也没有事实和法律依据。
 
二审与再审法院裁判理由基本一致，以下为再审裁判理由。
再审：
关于《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》的效力问题。首先，根据协议约定内容来看，协议名为“联合开发”实为“土地使用权转让”。其次，HC公司虽主张根据《国有土地使用权合同司法解释》第九条规定应认定案涉协议无效，但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下的合同效力作出规定。而且，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。具体到本案，案涉协议中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，HC公司能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。此外，原审已查明案涉相关协议均系当事人之间的真实意思表示，亦无《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故二审认定案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》有效，适用法律并无不当。因HC公司尚未取得案涉土地使用权证书，履行合同的条件尚不具备，原审对李某要求办理土地使用权登记手续等诉讼请求不予支持，亦无不当。
 
评析:
一、如何理解《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同司法解释》）第九条规定

《国有土地使用权合同司法解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”该条是对转让方未取得土地权属证书与他人订立国有土地使用权转让合同的效力问题予以明确。根据该条规定可知，如果转让方在起诉前取得土地使用权证书或经有批准权的地方人民政府批准同意转让的，该合同应溯及订立时起有效，否则不能认定转让合同有效。该条规定实际上是根据《合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的效力待定的无权处分行为效力的认定规则，认定转让人未取得土地权属证书订立土地转让合同属于效力待定的无权处分行为，该无权处分行为事后取得处分权（取得土地权属证书）或经权利人追认（经有批准权地方人民政府的批准），既获得效力上的补正，土地使用权转让合同便自成立时有效；否则，未经效力补正的，土地使用权转让合同自始无效。由于《合同法》未对合同效力补正的期限作出规定，《国有土地使用权合同司法解释》第九条将该补正期限确定为起诉前。
但是，对《合同法》第五十一条规定的含义如何理解，本身也是存在争议的。一种意见认为，《合同法》第五十一条规定的效力待定的无权处分行为应理解为是对当事人之间的债权合同效力的规定，是对订立买卖合同这一处分行为效力的认定，不是针对转移标的物的物权行为。未经效力补正的，买卖合同无效。另一种意见认为，根据物权变动的区分原则，物权变动的原因（即债权契约）与物权变动的结果（即标的物的转移）虽相关联，但为前后两个不同阶段，二者的成立及生效应适用不同的法律规则。《合同法》第五十一条效力待定的应当是指物权变动行为，并非买卖合同的债权行为。债权契约一旦订立，只要不存在《合同法》第五十二条关于合同无效的情形，就应当认定为有效；转让人是否取得物的权利并不影响债权契约的效力，效力待定的应当是转移标的物的物权行为。曾经有一段时间，上述二种观点针锋相对，在理论和实务中均有相当影响力。最高人民法院在制定《国有土地使用权合同司法解释》时也曾对该争议有过讨论，但在最终通过的第九条规定时还是采纳了第一种意见。
二、最新立法、司法解释对无权处分行为效力认定立场的变化
《国有土地使用权合同司法解释》制定于2004年，于2005年8月1日起施行，至今已经有十五个年头了。从时间上来看，该司法解释年代比较久远。在此期间，法学理论、司法实践及立法均发生了很大变化。2007年颁布了《物权法》，2012年最高人民法院发布《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2017年《民法总则》出台。这些新法或司法解释均是根据最新法学理论和实践发展需要，对以往颁布的法律及其适用进行了一定程度调整或修改。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定肯定了物权变动的区分原则，将物权变动结果与其原因关系予以区分，物权是否发生转移不影响作为物权变动基础关系的债权合同的效力，除法律另有特别规定或当事人另有约定外，债权合同自双方成立时即生效。自此，理论和实务中争论许久的关于物权变动区分原则的科学性问题在立法上得到了统一。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》就转让人对转让标的物无处分权时订立的买卖合同是否有效问题进行了明确。该司法解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，出卖人订立买卖合同时虽然对标的物没有处分权，但不影响买卖合同的效力，买卖合同自成立时即生效。该条规定正是依据《物权法》第十五条关于物权变动区分原则的规定精神，将物权变动原因与结果相区分，明确无处分权人订立的买卖合同具有法律效力；至于标的物能否发生物权转移的变动效果，取决于出卖人此后能否取得所有权或处分权。也就是说，在对标的物无权处分情形下，债权合同一经依法订立即处于生效状态，而非处于效力待定状态，处于效力待定状态的是物权变动行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定是对《合同法》第五十一条进一步明确和补充，认为无权处分情形下效力待定的物权变动行为，而非债权合同。虽然这一解释有突破现行法律规定之嫌，但也是在不否定现行《合同法》第五十一条规定有效性的情况下，对其作出限缩解释的无奈之举。
中国民法典立法研究课题组在2004年起草的《民法典总则篇》中，依据《合同法》第五十一条规定曾规定“无处分权人处分他人财产的行为，经权利人追认或者处分人于事后取得处分权的，溯及于该行为成立时有效。”但最终出台的《民法总则》没有采纳该条规定。目前正在人大审议的《民法典》（草案）总则部分也未见类似上述规定，而在《民法典》（草案）合同篇部分，则将现行《合同法》第五十一条的规定予以删除。有理由相信，在即将通过的《民法典·合同篇》对《合同法》第五十一条规定的删除不会有变化。
综上，在《物权法》已经明确物权变动应区分原因行为与结果行为的情况下，饱受诟病的《合同法》第五十一条已经不能适应新法和实践需要，有必要对该条文予以修改或废除。相应地，根据《合同法》第五十一条规定的精神制定的《国有土地使用权合同司法解释》第九条，其存在的合理性与必要性也需要重新进行审视。在对《国有土地使用权合同司法解释》第九条进行修改前，对于类似于本案情形，虽然在实务中根据该条规定认定无处分权人订立的土地使用权转让合同无效的判决并不少见，但认定该类合同有效的观点将成为主流意见。

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