最高院：《执行异议和复议案件规定》第二十九条中的“买受人”应当如何理解？

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裁判要旨

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。

案例索引

《中建一局集团第二建筑有限公司、王丹等申请执行人执行异议之诉案》【（2022）最高法民终149号】‍

争议焦点

《执行异议和复议案件规定》第二十九条“买受人”应当如何理解？

裁判意见

最高法院认为：本案争议焦点为王丹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中王丹对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

第一，王丹与运城国科公司于2015年10月23日签订《商品房屋购买合同》，运城国科公司于2016年11月29日取得了国科星天地项目1号楼的商品房预售许可证，而案涉房屋被法院查封时间为2020年7月14日，故一审判决认定王丹在法院查封前已和运城国科公司签订了合法有效的书面买卖合同，具有事实和法律依据。王丹是否已就案涉房屋申请办理网签或备案与《商品房屋购买合同》是否合法有效无关。因此，中建一局二公司关于现有证据不能证明王丹和运城国科公司在法院查封之前就签订合法有效买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。

第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可知王丹与其配偶吕超、女儿吕佳瞳、儿子吕佳轩在案涉房产所在地运城市无不动产登记信息，故一审判决认定王丹所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋正确。中建一局二公司关于现有证据不足以证明王丹符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。

第三，根据运城国科公司出具的收款收据、领款单、《借款合同》、山西省农科院棉花研究所出具的收据及运城国科公司、陈萍、董昭阳出具的情况说明等证据，一审判决认定王丹通过其父代缴款、借款和利息转房款、POS机刷卡等方式完成了对案涉购房款的支付正确。中建一局二公司关于现有证据不足以证明王丹支付了其主张的全部购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二审庭审中，中建一局二公司主张其享有建设工程价款优先受偿权。经查，中建一局二公司主张所依据的我院于2018年12月27日作出的(2018)最高法民终300号判决所涉工程为运城国科公司作为发包人、中建一局二公司作为承包人的铂郡东方住宅建设项目，并非本案所涉国科星天地小区项目。故中建一局二公司在本案中提出该主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

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