最高院：房屋买受人非因自身原因未办理过户登记的认定

发布时间：10-27  浏览数：17 【Close】

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裁判要旨

参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，对于执行异议和复议规定第二十八条买受人非因自身原因未办理过户登记条件的理解，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。

案例索引

《张慧、甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等案外人执行异议之诉案》【最高法民终215号】‍

争议焦点

房屋买受人非因自身原因未办理过户登记的应如认定？

裁判意见

最高法院认为：结合当事人诉辩意见及审理情况，本案的争议焦点为张慧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人张慧主张其符合上述四项要件，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。结合本案已查明事实及在案证据，在2019年3月19日案涉房屋查封之前，张慧已与万洲公司签订房屋买卖合同，该合同不存在违反效力性强制性规定的情形，应属合法有效。张慧在本案诉讼过程中提交的银行电子回单、电汇凭证、顶账协议、万洲公司收据等证据之间能够相互印证，可以证明张慧已经交付案涉房屋的全部价款。张慧控股的鸿翔公司在法院查封前已合法占有并装修使用案涉房屋。对于上述事实，张慧及万洲公司均予认可。现无证据证明张慧对未办理案涉房屋过户登记手续存有过错，张慧也表明其多次向万洲公司主张办理房屋过户登记，但直至2019年张慧另案诉请万洲公司办理过户登记手续时，万洲公司仍未予办理。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，对于执行异议和复议规定第二十八条第4个条件的理解，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。故一审认定本案属于张慧因自身原因未办理过户登记不妥，应予纠正。综上，张慧作为案涉房屋买受人，符合执行异议和复议规定第二十八条规定情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对张慧的该部分上诉请求予以支持。

关于张慧要求确认其对案涉房屋享有所有权的问题。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”就本案而言，案涉房屋目前仍登记在万洲公司名下，张慧与万洲公司之间签订的房屋买卖合同虽然合法有效，但该行为不能直接产生物权变动的法律效果。另外，2345号判决也仅是确认了张慧与万洲公司签订的《房屋买卖契约》有效，该判决并非案涉房屋的权属确认判决，没有确认张慧为房屋所有权人。故一审法院对张慧请求确认其对案涉房屋享有所有权的主张未予支持，于法有据，本院予以认同。

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