加为收藏     联系我们     
您的位置:首页 > 经典案例 > 最高院:对办理了抵押登记的划拨土地进行司法拍卖时是否应由抵押权人支付土地出让金?

最高院:对办理了抵押登记的划拨土地进行司法拍卖时是否应由抵押权人支付土地出让金?

发布时间:07-29  浏览数:1 【Close
分享到

裁判要旨

如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的,买受人竞买所得的,其所支付的价款中包含了土地出让金,人民法院应当从所得款中扣除土地出让金,将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的,买受人竞买所得的,其所支付的价款中不包含土地出让金,人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人,抵押权人承担缴纳土地出让金缺乏事实和法律依据

案例索引

《周×、朱×娣等执行案》【(2021)最高法执监398号】‍

争议焦点

对办理了抵押登记的划拨土地进行司法拍卖时是否应由抵押权人支付土地出让金?

裁判意见

最高法院认为:本案争议焦点为:第一,划拨用地的土地出让金应由哪方负担;第二;拍卖公告是否严重失实违反拍卖程序。

(一)划拨用地的土地出让金应由哪方负担

《城市房地产管理法》第四十条第一款规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此,在划拨土地转让的情况下,应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。《城市房地产管理法》第五十一条规定,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。根据该条规定,划拨土地办理抵押的情况下,抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值。该条并未明确规定,要由抵押权人缴纳土地出让金。因此,《城市房地产管理法》第五十一条规定与第四十条规定并不冲突。人民法院在拍卖办理了抵押登记的划拨土地后,关于土地出让金的承担主体,应该综合以上两个条文确定。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的,买受人竞买所得的,应该也是已经办理了土地出让手续的土地,其所支付的价款中包含了土地出让金,人民法院应当从所得款中扣除土地出让金,将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的,买受人竞买所得的,也应该是尚未办理出让手续的划拨土地,其所支付的价款中亦不包含土地出让金,人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。

本案中,通过拍卖平台公布的评估报告和拍卖公告,均明确本案评估拍卖的标的物的土地性质为划拨土地。拍卖公告还明确,拍卖标的物以现状进行拍卖,标的物转让登记手续由买受人自行办理。根据评估公司提交的说明,评估拍卖标的物的价格明显低于周边出让土地上的写字楼价格。因此,申诉人通过竞买所得的,应该是尚未办理土地出让手续的划拨土地,其支付的价款中,亦不包括土地出让金。申诉人关于应该适用《城市房地产管理法》第五十一条规定由抵押权人承担缴纳土地出让金义务的主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

(二)拍卖公告是否严重失实违反拍卖程序

申诉人主张法院的拍卖公告严重失实,符合严重违反拍卖程序且损害竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项规定,“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应予支持:(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中,如前所述,杭州中院所发布的拍卖公告以及所附的评估报告,均载明土地性质为划拨;拍卖公告中还特别提醒,标的物转让登记手续由买受人自行办理。虽然,拍卖公告中没有对“土地出让金由买受人缴纳”作出特别提醒,但根据上述公告信息以及《城市房地产管理法》的相关规定,可以作出合理推断,不能据此认定拍卖公告严重失实,或严重违反拍卖程序申诉人主张拍卖公告严重失实、违反拍卖程序,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。



关闭
山东建檩律师事务所 TEL:0532-83863855、0532-55578523 FAX:55578523
公司网址:www.jianlinlvshi.com 地址:青岛市市南区香港中路32号五矿大厦21楼   ZIP:266012