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限购政策导致已购商品房无法过户,能否解除合同?

发布时间:12-22  浏览数:26 【Close
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2018年2月15日唐先生与赵女士签署了《房屋买卖合同》,双方约定赵女士将其位于北京丰台区的一套一居室住房以180万元的价格出售给唐先生。唐先生于签约当日交纳了首笔购房款60万元。双方约定一个月内办理房屋过户登记手续,过户登记之日唐先生一次性付清全部尾款120万元,任何一方擅自解约的,应向对方支付房价款的20%作为违约金。但让双方没有想到的是,双方签约次日,北京市人民政府办公厅下发了通知,对居民家庭在北京市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。按此规定,唐先生因没有北京户口且刚到北京工作两年而不具备购房资格,导致无法办理房屋过户登记。于是,唐先生提出解除合同,退还购房款。但赵女士以唐先生单方解约为由,提出扣除36万元的违约金,故只同意退还唐先生24万元。唐先生能否解除合同并要求退还已付购房款60万元?

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权威观点

合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,唐先生可以要求解除合同并要求退还全部已付购房款60万元的。

法官解读

《合同法》采用“不能实现合同目的”作为法定解除的实质性判断标准,允许守约当事人在合同目的不能实现的情况下突破合同严守原则的束缚。住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响,但其并不属于不可抗力情形。因此,在限购政策导致房屋买卖合同不能履行的情形,司法实践中处理存在不同意见。2011年12月13日北京市高级人民法院下发了《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》,统一了此类案件的裁判标准:1、住房限购政策不属于《合同法》规定的不可抗力,在合同签订后由于住房限购政策的实施致使购房人无法办理过户手续,属于因不可归责于双方当事人的原因导致买受人合同目的无法实现,当事人要求解除合同,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当退还购房人购房款或者定金,但是不适用违约责任和定金罚则。2、如果房屋买卖合同依约定能够实际履行,因一方当事人的原因致使合同迟延履行,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,守约方有权要求解除合同,并要求违约方承担违约责任、承担损失。3、对于在住房限购政策实施后,购房人明知自身不具备购房资格仍与出卖人签订购房合同,导致订立的房屋买卖合同违反住房限购政策而无法实际继续履行的,另一方当事人有权请求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿因此造成的损失。
本案中,唐某因受限购政策影响,且限购政策是双方签订房屋购买合同之后出台,并非唐某明知自身不具备购房资格而签订合同的,唐某可以要求解除合同。出售方赵某应当将收取的房款予以返还,且无权要求唐某承担违约责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

特别提醒

如果合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方可以要求对方补偿其所受的合理损失。
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