加为收藏     联系我们     
您的位置:首页 > 法律法规 > 商业物业租赁中,出租人该如何约定优先承租权条款?

商业物业租赁中,出租人该如何约定优先承租权条款?

发布时间:08-25  浏览数:4 【Close
分享到

前    言
《民法典》第七百三十四条第二款规定:“租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”该条款将承租人的优先承租权直接设定为法定权利,有利于保障承租人租赁的稳定性。但对于商业物业而言,承租主体的品牌知名度、业态类型、客流量等等都直接影响了该租赁物业以及周边其他物业的整体价值和经济效益,优先承租权在一定程度上限制了出租人自主招商的权利。为了拥有更大的自主决策权,同时也更符合商业逻辑,出租人往往希望在租赁条款中对优先承租权予以限制。本文从出租人角度出发,就商业租赁合同中如何设置优先承租权的相关条款进行分析和探讨,并给出相关建议。

01 租赁合同可以约定承租人事先放弃优先承租权

对于出租人而言,直接约定承租人放弃优先承租权是最简便和成本最低的操作方式,但约定放弃法定权利的条款是否有效,是否会被法院支持,是首先需要解决的问题。鉴于优先承租权属于民法典新设的权利,暂未检索到法院关于放弃优先承租权的判决文书,但我们可以从法理角度并结合类似法定权利放弃的司法观点对该问题进行分析。我们认为,商业租赁合同中关于承租人放弃优先承租权的约定应当是合法有效的,具体理由如下:

第一,从法院对承租人优先购买权以及原股东优先购买权等类似法定权利的相关判决文书来看,法院一般认可承租人放弃权利意思表示的效力。如在宋爱军、张雨琴与郁田甜排除妨害纠纷案中,房屋租赁合同中明确约定承租人放弃优先购买权,后承租人以该条款排除其合法权利为由提出异议,江苏省泰州市中级人民法院认为,“租赁合同系双方真实意思表示,前述特别约定条款也不违背法律、行政法规的强制性规定,应属有效,对订立合同双方都具有法律约束力。上诉人放弃优先购买权,系依法处分自己的民事权利,未尝不可。”在吴志伟、韩希房屋租赁合同纠纷案中,房屋租赁合同附件约定韩希放弃对商铺的优先购买权,后出租人吴志伟将商铺转让,在案件审理过程中,深圳市人民法院认可该放弃意思表示的有效性,认定韩希和受让人建立租赁关系。

第二,从最高人民法院关于工程款优先受偿权的司法解释规定来看,只有在特殊情况下才否定放弃工程款优先受偿权意思表示的效力。具体而言,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十二条只是规定在“损害建筑工人利益”的情况下,该种限制或放弃对承包人不发生效力,上述规定是为了保障农民工的生存权益,基于生存权高于财产性权利的立法目的。但从反面可以得出结论,如果承包人没有欠付农民工工资,其放弃工程款优先受偿权的行为是有效的。而且在司法实务中,法院往往要求主张放弃行为无效的一方(承包人)举证证明该放弃行为损害了建筑工人的利益,若承包人无法证明建筑工人利益受损的事实,法院就认定放弃优先权的行为有效。

第三,从利益衡量的角度来看,商业租赁中的优先承租权主要是保障承租人的经营利益,是一种经济利益。对应地,出租人的招商自主权也是一种经济利益,两种利益很难区分优劣,在此情况下,应当继续尊重意思自治和诚实信用这一私法领域的帝王原则,允许当事人约定放弃优先承租权。

应当注意的是,商业租赁中存在大量出租人预先拟定的租赁合同格式条款,如承租人以放弃承租人优先购买权是格式条款并提出效力异议,出租人无法证明已尽到合理提示义务的,该条款仍可能不被支持。因此,如房屋租赁合同中有放弃优先承租权的条款,建议采用加粗、加下划线等特殊提示承租人注意的显示方式,并保留承租人已知情并同意的证据,作为防范后续格式条款风险的证据。

02 租赁合同中宜合理设定承租人行使优先承租权的前置条件

在实践中,商业物业招租需要一定的时间,因此,在租赁合同期限届满前,出租人一般需要提前开展招租工作,以避免产生招租期内租赁物业的空置期损失。因此,从保障出租人利益的角度出发,需要在租赁合同中对承租人的优先承租权行使条件做出约定和要求,该种约定也有利于物尽其用,避免资源浪费。一般而言,建议设定以下优先承租权的行使程序或条件:

(1)约定承租人需于房屋租赁合同期限届满前特定期限(一般为3-6个月之前)以书面形式向出租人表明继续承租的意向,否则视为放弃优先承租权;

(2)在承租人提前书面申请续租的前提下,承租人需在收到出租人续租条件后特定期限内予以回复是否接受,否则视为放弃优先承租权。

由于《民法典》第一百四十条规定,沉默在存在当事人约定时可以视为意思表示,故法院一般支持采用视为放弃优先承租权的约定模式,但具体到约定是否有效,还需结合特定期限长短的合理性。参照《民法典》第七百二十六条第二款的规定,“出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。”建议在前述第二项行使条件中,给予承租人不少于十五日的反馈期限,避免视为放弃条款因缺乏合理性而不被法院认可。

03 租赁合同中宜明确设定优先承租权不适用的情形

1.建议租赁合同约定出租给关联企业的情况下,承租人不享有优先承租权

如果出租人在租赁期限届满后收回商业物业自用,不再继续出租,承租人当然不享有优先承租权。但除此情况外,实践中可能还大量存在着出租人收回物业并非自用,而是较低价格出租给自己的关联公司使用,在这种情况下,原承租人是否享有同等条件下的优先承租权,可能存在一定争议。

我们认为,认定是否符合“同等条件”,不仅应当考虑商务条件,还应当考虑特殊的身份关系。例如,《民法典》第七百二十六条规定,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的情况下,承租人不享有优先购买权。上述规定实际上就是考虑了出售对象为共有权人或者近亲属这种特殊身份。

商业物业中,大部分出租人均为企业,并不存在“近亲属”的概念,而出租人与关联公司之间也存在特殊的身份关系,也有排除优先承租权适用的实际需要,为避免争议和纠纷,建议在租赁合同中可以明确约定,出租人将物业出租给关联公司的情况下,承租人不享有优先承租权,并同时明确约定“关联公司”的具体范围。

2. 建议租赁合同中约定在承租人存在违约行为的情况下,承租人不享有优先承租权

房屋租赁合同是一种典型的继续性合同,具有长期性,相互之间的信赖关系直接决定了租赁合同的缔结和履行。如果承租人存在违约行为,如存在多次延期支付费用或者未缴清租赁保证金等行为,虽然未达到约定解除条件或者出租人未行使合同解除权,也可能影响出租人对承租人的信赖程度,并进而影响出租人续租给承租人的意愿,但法律并未规定此种情况下承租人不享有优先承租权。为避免事后争议,同时增加出租人的选择权,建议在租赁合同中约定,如果承租人存在特定违约行为时,承租人丧失优先承租权。

除上述针对优先承租权的条款安排外,特殊类型的租赁还需要针对性地设置具体条款。例如,国有企业的房屋续租往往需要按照当地国有资产主管部门的要求进场公开招租,如果不约定承租人放弃优先承租权,则需要针对性地约定承租人行使优先承租权的具体方式,例如明确约定:承租人应当参与公开招租以及竞价程序,在承租人与其他参与人报价相同的情况下,才享有优先承租权。如承租人未报名参与公开招租或者不参与报价,则视为放弃优先承租权。
关闭
山东建檩律师事务所 TEL:0532-83863855、0532-55578523 FAX:55578523
公司网址:www.jianlinlvshi.com 地址:青岛市市南区香港中路32号五矿大厦21楼   ZIP:266012