最高院：为以房抵债而签署的《房屋买卖协议》中的买受人在开发企业破产程序中是否可优先于普通债权人受偿？

发布时间：04-29  浏览数：61 【Close】

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裁判要旨
案涉《房屋定购协议》其实质是原债权人实现以物抵债而交易，其签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。

案例索引
《张宝峰、廊坊市祥泰房地产开发有限公司再审案》【（2021）最高法民申948号】

争议焦点
在开发企业破产程序中以房抵债为目的签署的《房屋买卖协议》中的买受人是否具有优先于普通债权人受偿？

裁判意见
最高院认为：
一、关于祥泰公司是否应向张宝峰继续履行协议、交付案涉房屋问题。破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。本案中双方虽签订《房屋定购协议》，但祥泰公司进入破产程序之时，案涉房屋不存在。故原审法院对张宝峰要求交付房屋的请求未予支持，认为张宝峰作为债权人可以向祥泰公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，并无不当。

二、关于张宝峰的债权是否优先于普通债权受偿问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，张宝峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张宝峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张宝峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张宝峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。

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