房屋未经消防验收，对租赁合同效力的影响

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消防安全牵涉到出租人及承租人基本的生命财产安全，实践中，一般由出租人负责办理租赁物业及其所在建筑物的一次消防验收手续（本文所指消防验收即为一次消防验收），租赁房屋装修改建所涉及的二次消防验收手续由承租人自行办理。实践中，不乏一些需要消防验收的工程在尚未通过验收的情况下便擅自对外出租并投入使用，而对于如何认定未经过消防验收的房屋租赁合同效力问题，司法实践中存在不同观点，本期以案说法将以此为切入点，为各位读者分享在租赁物业未经消防验收的情况下，承租人与出租人签订的房屋租赁合同的效力问题。

关联法条
《中华人民共和国民法典》主席令第45号
第一百五十三条第1款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
《民法典》第七百二十四条取代《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2009〕11号]第八条。
 
《中华人民共和国消防法》主席令第29号
第十三条 国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。
前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
第五十八条 违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（二）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（三）本法第十三条规定的其他建设工程验收后经依法抽查不合格，不停止使用的；（四）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。建设单位未依照本法规定在验收后报住房和城乡建设主管部门备案的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，处五千元以下罚款。
 
《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》住房和城乡建设部令第51号
第十四条 具有下列情形之一的建设工程是特殊建设工程：
（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；
（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；
（三）总建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；
（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；
（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；
（六）总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；
（七）国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑；
（八）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；
（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；
（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；
（十一）设有本条第一项至第六项所列情形的建设工程；
（十二）本条第十项、第十一项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。
第二十六条 对特殊建设工程实行消防验收制度。
特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。
第三十三条 对其他建设工程实行备案抽查制度。
其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
 
广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》粤高法（2012）240号
第六条 房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。
 
《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答>的通知》京高法发（2013）462号
第一条第三项 当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
 
《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》
第五条 不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

精选案例
裁判要旨：房屋未通过消防验收导致房屋无法使用可作为合同解除条件，而非认定合同效力的条件。
案例一 湖南一朵生活用品有限公司、湖南中铁五新重工有限公司房屋租赁合同纠纷
案情简介
2012年5月5日，中铁五新公司（出租人、甲方）与一朵公司（承租人、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将部分厂房（不含固定专用设备）和附房一层租赁给乙方，租赁期限为二年。甲方将二号车间的一半租给乙方，与另一半车间隔离由乙方自行负责。2013年11月12日一朵公司二部车间发生火灾，火灾烧损一朵公司二部车间生产区域和原材料仓库内物品及中铁五新公司铆焊车间内部分物品，无人员伤亡。经查明，二车间并未通过消防验收，中铁五新公司涉案二车间被烧毁后，因双方存在争议，涉案二车间至今未能修复及使用。一朵公司于2014年4月21日以侵权责任纠纷为由将中铁五新公司诉至一审法院，要求中铁五新公司赔偿因火灾侵权造成的全部经济损失。一审法院结合案件实际情况及双方过错程度，酌情认定一朵公司和中铁五新公司对本次火灾事故引发的损失各自承担50%的责任。一朵公司对一审判决提出上诉后二审法院维持原判，一朵公司不服二审判决向最高院提出再审申请，以涉案车间未通过建设工程消防验收为提出抗辩，主张合同无效。
裁判观点
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（已被《民法典》第七百二十四条取代）第三项规定可知，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。《中华人民共和国消防法》规定的消防验收，即属于对房屋使用条件的规定。因此，本案即使存在一朵公司所称案涉二车间未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。从本案实际情况看，在案涉《厂房租赁合同》签订后，中铁公司依约向一朵公司交付了合同标的物，一朵公司也实际使用了中铁公司的厂房等设施，双方均在依约履行。该《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。

裁判要旨：《消防法》中未经消防验收不得投入使用的规定未明确规定违反的后果是合同无效，租赁双方就未通过消防验收的房屋签订的租赁合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，合同有效。
案例二 贵州德万方房地产开发有限公司与贵州环球旅游文化产业投资有限公司房屋租赁合同纠纷
案情简介
荔波县财富广场建设工程项目由原告德万方公司开发建设。该工程项目建设过程中，德万方公司便作为出租人（甲方）于2013年6月9日、2013年8月20日分别与被告环球公司作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同书》，合同约定甲方提供物业应安装相关消防设施、设备，并获得国家消防部门核发的相关验收证明。涉案商铺在交付被告之时，涉案商铺所在楼层的一次消防工程仍在施工过程中。涉案商铺经承租人装修完毕及试运营后，涉案商铺至原告起诉时未通过一次消防验收。因涉案场地未取得消防合格证，而且合同签订后，被告一直拖欠租金，原告起诉前以特快专递形式催告被告解除合同，依法履行催告义务，但被告未回应，出租人便起诉至法院。被告认为原告交付经消防验收合格商铺是先履行义务，被告交纳租金是后履行义务，现原告违约，被告依法享有后履行抗辩权。
裁判观点
双方签订《商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，该合同明确约定，合同签订时涉案租赁房屋仍在建设之中，双方知悉房屋的有关证件和手续正在办理之中。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定并没有明确规定违反的后果是合同无效，而且《商铺租赁合同书》明确约定了涉案租赁房屋系在建设之中，对该建筑工程完工并通过消防验收系原告应尽的合同义务，双方也未将涉案租赁房屋的消防验收约定为合同生效的条件，据此，双方签订的《商铺租赁合同书》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，因此，该合同合法有效。

裁判要旨：《消防法》中未经消防验收不得投入使用的规定为强制性、禁止性规定，如在庭审结束前仍未通过消防验收，违反法律禁止性规定，租赁合同应当认定为无效。
案例三 原告李兰玉与郴州市悦和义乌小商品城有限公司房屋租赁合同纠纷
案情简介
2013年6月22日，郴州市悦和义乌小商品城有限公司(以下简称“悦和义乌公司”)与李兰玉签订《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》，约定李兰玉承租位于郴州市悦和义乌小商品城有限公司商品批发城一层中1012号商铺。2015年1月5日，郴州市公安消防支队作出一份《行政处罚决定书》，指出悦和义乌小商品批发城未经消防验收便擅自投入使用，并对悦和义乌公司处以13万元罚款。该《行政处罚决定书》作出后，悦和义乌公司及李兰玉并未停业整改。2015年8月4日，郴州市公安消防支队作出《行政强制执行决定书》，决定查封被告的悦和义乌小商品批发城。后李兰玉以悦和义乌公司未取得消防有关证件为由，请求判决《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》无效。
裁判观点
《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用。”被告开发建设的悦和义乌小商品批发城属人员密集场所，依法应经消防验收合格后方可投入使用，但被告开发建设的悦和义乌小商品批发城经公安消防部门行政处罚后，虽经整改，至今仍未取得消防验收合格证明。因此，原、被告所签《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，依法应当认定无效。

案例四 朱爱玲与徐州彭泰市场管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷
案情简介
2013年8月19日，彭泰公司法定代表人朱明佑（乙方，承租人）与徐州凯欣置业有限公司（甲方，出租人）签订《租赁协议》，约定甲方徐州凯欣置业有限公司将徐州经济技术开发区泰隆商业街17号楼面积共6433.77平方米出租给乙方使用，用途为商业经营。但是涉案场地至今尚未消防验收合格，双方之间签订的租赁合同违反了法律强制性规定，是无效合同，并要去出租人承担80%的装修费用。
专业建议
涉案租赁商铺属于人员密集场所，未经消防验收禁止投入使用。涉案商铺至二审庭审结束前仍未通过消防验收，故涉案租赁合同因违反法律禁止性规定，应当认定为无效。租赁合同双方因该合同取得的财产，应当予以返还。朱爱玲应将租赁商铺交还彭泰公司，彭泰公司应将不当收取的费用返还朱爱玲，双方并应根据过错程度赔偿对方受到的损失。
裁判要旨：涉案房屋所属的整栋楼体系保障性安居工程，属大型人员密集场所，是否经过消防验收关系社会公共利益，应被认定为必须经公安机关消防机构验收的房屋，未经消防验收将导致租赁合同无效。

案例五 王某1与柯某房屋租赁合同纠纷
案情简介
2013年3月31日原告王某1与被告柯某签订《门源县向阳路商铺房屋租赁合同》，原告王某1将位于××门东头一、二、三层商铺出租给被告柯某经营。涉案房屋位于门源县浩门镇向阳路民俗街8.9号综合楼，该涉案房屋所属的整栋楼体被门源县消防大队抽中确定为消防验收项目之一，该栋楼至今未通过消防验收，因未能办理相关营业手续，涉案房屋自2015年2月起处于停业状态。因承租人严重拖欠租金，出租人诉请承租人支付房屋占有使用费等费用。承租人反诉请求确认本案租赁合同无效并要求出租人返还租金及赔偿装修款、设备投资款、经营损失等费用。
裁判观点
原告提供的证据仅证明其进行了消防备案，但不能证明该房屋已进行了消防验收。虽系双方当事人真实意思表示，但该涉案房屋所属的整栋楼体系保障性安居工程，属大型人员密集场所，是否经过消防验收关系社会公共利益。因此本案涉案房屋应被认定为必须经公安机关消防机构验收的房屋，但至本案法庭辩论终结前，该涉案房屋所属的整栋楼体仍未进行消防验收。在此情况下原告将涉案房屋出租给被告经营网吧显然违反了《消防法》第十三条的规定，双方当事人签订的房屋租赁合同违反了法律强制性规定为无效合同。
裁判要旨：租赁房屋并不属于法律规定的必须经消防验收合格的工程，因此房屋未通过消防验收不影响租赁合同效力。

案例六 上海食事通投资发展有限公司与常州市丰臣国际广场投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷
案情简介
2011年11月9日，丰臣公司（甲方）与食事通公司（乙方）签订房屋租赁合同。丰臣公司于2011年12月1日将位于常州市通江中路丰臣国际地下时尚广场2769.6平方米的房屋租赁给食事通公司。后因承租的房屋没有完成竣工验收和消防验收，配套设施不到位，导致应该无法正常营业，蒙受巨大损失。食事通公司起诉要求判令双方租赁合同无效，并要求丰臣公司返还押金及赔偿损失。
裁判观点
本案中涉案房屋已取得建设工程规划许可证，涉案房屋是否竣工验收，不影响合同效力。租赁房屋不超过一万平方米，不属于《中华人民共和国消防法》和公安部《建设工程消防监督管理规定》中明确规定必须经过消防验收的房屋，故食事通公司以涉案房屋未经消防验收为由要求确认租赁合同无效的诉请，本院不予支持。本案租赁合同为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效。

实务简评
通过前述案例可以发现，未通过消防验收的房屋租赁合同是否有效，司法实务中通常存在如下争议：
第一，《中华人民共和国消防法》中关于应当通过消防验收后方可投入使用的规定是属于管理性强制规定还是效力性强制规定。有的观点认为该规定为管理性强制性规定，《中华人民共和国消防法》第十三条虽规定房屋未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，但并未规定违反该规定会直接导致合同无效，相反，《中华人民共和国消防法》第五十八条第二款规定了惩罚与补救措施，即“建设单位未依照本法规定在验收后报住房和城乡建设主管部门备案的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，处五千元以下罚款。”由此体现《中华人民共和国消防法》第十三条主要的立法目的是出于行政管理的需求，故《中华人民共和国消防法》第十三条应为管理性强制性规定。即使房屋未经消防竣工验收，在通常的情况下，合同效力也不受影响；有的观点认为《中华人民共和国消防法》关于应当通过消防验收后方可投入使用的规定涉及公共安全，属于效力性强制规定，违反该规定的合同无效。
第二，案涉房屋是否是必须通过消防验收的工程。该争议主要源于《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》[〔2003〕民一他字第11号]（已失效）的内容。最高院在该复函中认为“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租 《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”有的观点认为国家规定必须经过消防验收的房屋，一定程度上意味着该房屋可能关系着社会公共安全，涉及社会公众利益，因此如果属于必须经过消防验收的房屋，在未通过消防验收的情况下租赁合同应为无效；有的观点认为是否属于必须通过消防验收并不影响房屋租赁合同效力的判断。
笔者倾向于认为，随着《民法典》第七百二十四条进一步确认在租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致房屋无法正常使用的，承租人有权解除合同。上述案例一中最高院认为该规定“确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围”。可见，在租赁房屋未通过消防验收的场合，法律已经为承租人设定了权利救济途径，如果此时再将合同判定为无效，则不仅可能会让承租人对如何行使救济途径产生混同，也会使得合同解除与合同无效的界限更加模糊，不利于司法公信力的树立。同时，房屋未通过消防验收往往是基于出租人的过错导致，因此法律赋予了承租人合同解除权，但是合同无效则是双方当事人均可主张的事由，如出租人在合同履行的过程中以此为由主张合同无效，实则背后是想达到解约的目的，则会使得承租人的权益受到进一步的侵害，因此不宜将未通过消防验收的房屋租赁合同认定为无效合同。
但是，根据《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与使用》中关于合同效力的观点[1]，准确适用违法无效规则要进行法益衡量，考虑违法行为的法律后果，如果违法行为危害不特定当事人，则意味着其属于社会公共利益的范畴，可能导致合同无效。在个别情况下，司法实践中仍不排除法院根据个案的实际情况，认定未通过消防验收会侵害社会公共利益，进而认定房屋租赁合同无效的风险。例如在上述案例五中，法院在判断未通过消防验收对房屋租赁合同效力的影响时，即衡量和考虑未通过消防验收是否会关系社会公共利益的因素。
但随着《民法典》出台，《民法典》并未延续《合同法》第五十二条关于损害社会公共利益的合同无效的规定，且从近年司法实践看，法院对于认定合同无效是非常谨慎的，毕竟涉及当事人之间意思自治，所以法院在审理合同效力纠纷时，对认定合同无效尽量保持谦抑的态度，尽量尊重合同当事人之间的意思自治，维护交易秩序的稳定，尽量不认定合同无效。因此可以预见，未来司法实务中以未通过消防验收关系社会公共利益为由否定房屋租赁合同的效力的观点将日益减少。

专业建议
1.对出租人而言，出租人可以在房屋尚未建成的情况下与承租人签订租赁合同，但出租人应按照相关法律法规的规定及时办理消防设计审查、提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料、消防验收或备案等手续，确保在向承租人交付房屋前通过消防验收或备案，并按照合同约定向承租人提供通过消防验收或备案的证明文件。
2.对出租人而言，在建筑物整体出租的场合，出租人可以考虑约定由承租人自行办理建筑物的消防验收手续，但出租人负有配合和协助义务。
3.对承租人而言，如签订租赁合同时房屋尚未建成的，应当在接收房屋前核实租赁房屋是否已经通过消防验收或备案并要求出租人提供相关证明文件，如出租人无法提供的，应及时通过书面方式催告出租人完成消防验收或备案手续。如签订租赁合同时房屋已经建成的，可以要求出租人在签约时提供上述证明文件，确保租赁房屋已经通过消防验收或备案。
4.对承租人而言，在承租的房屋未能通过消防验收或备案的情况下，谨慎选择诉请合同无效的路径，可依据《民法典》第724条的规定诉请解除合同。但依据《民法典》第564条第2款的规定，在法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限、且对方当事人没有催告的，解除权行使期限为自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内，如承租人选择解除合同的，应当注意在解除权行使期限内及时行使。

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