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土地出让合同上与不动产登记簿上均注明开发的房地产须自持且不得转让的,执行中是否可以予以处分?

发布时间:06-03  浏览数:1 【Close
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土地出让合同上与不动产登记簿上均注明开发的房地产须自持且不得转让的,执行中是否可以予以处分?

答:执行法院可以进行司法拍卖,但在个案执行过程中,应当提前与各地有关部门沟通协调,取得支持,结合各地政策综合判定。
理由依据
从自持房设定目的来看,自持房一般是房地产开发企业通过公开交易方式获取国有建设用地使用权后,并与地方政府部门签订《土地出让合同》中约定期限内只租不售的企业自持房屋。自持房一般不得销售、转让。只能对外租赁,目的是贯彻落实党中央"房住不炒"的政策,限制企业投机牟利,损害人民群众合法权益,故一般情况下自持房产不允许企业销售。如果企业负债,执行法院为保护债权人利益采取强制拍卖措施,该措施并不受企业控制,也不必然会影响"房住不炒“政策目的的实现。
从社会效果来看,企业进入负债状态,在仅剩自持房产的情况下,往往企业经营已经陷入严重危机,如不采取措施,一方面可能造成企业现有资产流失,另一方面也不利于企业后续生产经营,特别是自持房产还涉及大量租房户的运营管理,如完全不处理,反而可能给社会造成更大的负面影响。
从实践操作看,允许自持房产整体抵押、整体处置。自持房产如允许整体性处分,买受人承继在先企业的义务,既有利于资源的合理利用,又不违背国家的政策,还能解决自身债务危机,更能有效防止开发商通过拆分单套处分获益,有利于实现政治、法律和社会效果的有机统一。
立法沿革与争议
各地不是必然限制自持房产的处置。如《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知(试行)》第10 条规定:"企业自持商品房屋原则上按照一次性申请整体登记办理不动产权证书,允许整体抵押。”第15 条规定:“有下列情形之一,企业自持商品房屋需要整体转让的,企业应及时向所在区政府报备,转让后受让人在自待期限内不得改变自持商品房屋规划用途,并应当按照本《通知》的规定,继续用于出租:(一)企业破产清算,其自持商品房屋按相关法律法规规定处理的;(二)企业进行合并、重组、分立涉及自持商品房屋产权转让的;(三)企业涉诉,其自持商品房屋被法院强制拍卖的。”
关于自持房产能否处置,实践中存在一定争议,有观点认为不能处置,主要依据在于出让合同巳经明确约定,地方政策也受到限制。另有观点认为可以处置,但处置过程应当结合地方政策综合考虑。本书倾向于认同后一种观点,自持房虽然一般约定不得转让、销售,如北京市、天津市规定,均要求企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营,不得销售,不得分割转让、分割抵押。但对于能否拍卖,地方并没有明确肯定或者否定的指导性政策。考虑到不同的自持房产项目涉及的政策极为复杂,在当前“一城一策”的房地产政策背景下,应当允许各地结合本地实际予以探索,不宜一刀切予以否定。
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