最高院：就未经竣工验收的建设工程签署的租赁合同是否无效？

发布时间：07-19  浏览数：20 【Close】

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 裁判要旨

 

未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。本案中承租人对于租赁物当时的状态均已明知并认可，故承租人主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。

案例索引

《王子田、艾宏房屋租赁合同纠纷案》【（2021）最高法民申4912号】

争议焦点

就未经竣工验收的工程签署的租赁合同是否无效？

裁判意见

最高院认为：本案系当事人申请再审案件，应当围绕王子田主张的再审事由能否成立进行审查。根据王子田的再审申请理由，本案主要审查以下问题：一、关于案涉房屋租赁合同解除的责任问题；二、关于案涉综合商业楼租金的计算问题；三、关于案涉办公楼租金的计算问题。

一、关于案涉房屋租赁合同解除的责任问题

首先，根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。根据已查明的事实，农垦公司与王子田之间成立房屋租赁合同关系，履行的合同内容以艾宏与农垦公司签订的《租赁合同书》及补充约定为准。该合同第三条第2款约定：“农垦公司将租赁物按现状交付乙方使用……”应当视为合同当事人对于租赁物当时的状态，包括物理状况以及各项审批、验收情况均已明知并认可。王子田作为承租人对此负有审慎的注意义务。因此，王子田主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。

其次，合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人按约定支付租金是其在租赁合同项下的主要合同义务，王子田迟延给付租金已经构成根本违约，对于合同的解除负有主要责任。由于租赁物实际存在超建情形，也因此导致本案诉争合同部分无效，农垦公司对于合同的履行亦存在过错。参考超建部分占总建筑面积比例、租赁物迟延验收等因素，一、二审判决认定王子田对于合同解除负有主要责任，并酌定其承担75%租赁费的责任，并无不当。王子田关于不应承担任何责任或承担次要责任的再审理由，不能成立。

二、关于案涉综合商业楼租金的计算问题

（一）案涉租赁物包含规划许可内的有效面积与超建无效面积。《租赁合同书》并未约定每平米租金的价格，而是整体出租按照740万元计算。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，王子田亦应当参照合同约定，支付超建面积的占有使用费。王子田并未提供证据证明超建部分因未经消防验收影响到其正常使用，因此二审判决按照740万元计算整体出租商业楼的租金，并无不当。王子田关于应以经消防验收的面积计算租金的再审理由，没有事实和法律依据，不能成立。

（二）关于租金起算日期。王子田在合同签订后即对案涉租赁物进行装修，并对租赁物占有使用，《租赁合同书》已经得到实际履行，按照合同约定其应当承担免租期满后自2013年7月10日起的租赁费。王子田关于租金应从五方验收的次日起算的主张与合同约定不符，其申请再审称一、二审判决关于租金起算日期错误的理由不能成立。

三、关于案涉办公楼租金的计算问题

《租赁合同书》并未涉及案涉办公楼，农垦公司与王子田以口头形式另行约定了案涉办公楼的租赁事宜，因此案涉办公楼与综合商业楼分属两个不同的合同标的物。一、二审判决根据当事人的实际履行情况认定办公楼租金，并无不当。王子田主张农垦公司对案涉办公楼租金损失承担过错责任，缺乏证据证明。王子田申请再审称一、二审判决关于案涉办公楼租金的计算错误，理由不能成立。

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