最高院：有关划拨土地使用权的转让未经政府批准的还能认定无效吗？

发布时间：05-08  浏览数：11 【Close】

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裁判要旨

尽管《民法典》及相关司法解释对于划拨性质国有土地使用权转让未经审批该转让合同是否有效没有直接作出具体规定,但目前已经删除有关转让划拨土地使用权未经批准应当认定合同无效的规定。另外，《民法担保制度的解释》规定，当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押,抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的,人民法院不予支持。而判断有关划拨性质国有土地使用权的权利负担或权利变动效力的问题上，抵押与转让并无本质不同，应当作相同的规范或评价。

案例索引

《新疆和田之玉房地产开发有限责任公司与新疆生产建设兵团第十四师、田伟等建设用地使用权纠纷案》【（2022）最高法民申743号】‍

争议焦点

有关划拨土地使用权的转让未经政府批准的还能认定无效吗？

裁判意见

最高法院认为：根据之玉公司的再审请求及案件事实，本案再审审查的焦点问题为：1.案涉《房地产开发合同》的效力问题；2.案涉《房地产开发合同》约定的土地出让金性质认定问题。

关于案涉《房地产开发合同》的效力问题。十四师与之玉公司签订《房地产开发合同》时，案涉土地为划拨土地，但十四师已经在起诉前缴纳土地出让金，土地性质由划拨土地变更为出让土地，具备转让条件。一审法院依照《国有土地使用权司法解释第九条规定，认为十四师在起诉前已补缴土地出让金并取得《不动产权证书》，案涉土地性质由划拨变更为出让土地，《房地产开发合同》为有效合同并无不当。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条，民法典施行前成立的合同,适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的,适用民法典的相关规定。这是我国民商事法律规范和司法实践中，在法律行为效力这一特定问题上坚持作法律行为有效解释的体现。尽管《中华人民共和国民法典》及相关司法解释对于划拨性质国有土地使用权转让未经审批该转让合同是否有效没有直接作出具体规定,但为了配合《中华人民共和国民法典》的贯彻实施，本院于2020年12月修订国有土地使用权司法解释时删除了原第十一条的规定，即不再规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十条第二款规定，当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押,抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的,人民法院不予支持。在判断有关划拨性质国有土地使用权的权利负担或权利变动效力的问题上，抵押与转让并无本质不同，应当作相同的规范或评价。本案中，即便是不考虑案涉土地使用权已经取得《不动产权证书》，在无其他法定无效或者未生效情形下,划拨土地使用权转让合同关系亦应按有效处理,不应认定为无效或者未生效。并且案涉合同已由之玉公司在2014年4月8日进行开发建设，商品房等工程已建设完毕并投入使用，认定案涉合同有效符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序的除外规定。综上，之玉公司认为案涉《房地产开发合同》无效的申请理由不能成立。

关于《房地产开发合同》约定的土地出让金性质认定问题。本案《房地产开发合同》签订时，十四师与之玉公司均明知案涉土地为划拨用地，该合同第二条第二款、第三款分别约定了土地使用权收益金和土地出让金，之玉公司主张土地出让金不包含变更土地类型的出让金无事实依据。《国有土地使用权转让合同》没有约定变更或取代《房地产开发合同》的条款，并未否决双方当事人根据《房地产开发合同》确定的合同义务，十四师已经缴纳34835500元土地出让金，原审法院根据《房地产开发合同》第二条第三款约定判令由之玉公司承担34835500元的土地出让金并无不当。

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