关于房地分属不同的登记机关的情况下，查封土地的效力是否及于房产原本看来不会成为问题，但实践中却确实存在不同的理解和认识，比如广东省高院在《惠州浩宁达科技有限公司、兴业银行股份有限公司深圳分行等借款合同纠纷执行复议案》【（2021）粤执复269号】中，其认为：“复议申请人提出，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。查封土地使用权的效力及于地上建筑物。”故其主张江汉法院是土地、房产的首封法院，深圳中院无权处置案涉房产。对此，本院并不认同。前述规定确实体现了“房地一体”的原则，但具体到“房地分离”即房地分属不同的登记机关的情况下，查封土地的效力是否及于房产则另有法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款规定，“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”同时，第九条第二款另规定，“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”具体到本案，所涉房产、土地分属不同的登记机关，江汉法院对深圳中院处置的房产并未办理查封登记。而这些房产在仲裁财产保全阶段首先由深圳市坪山区人民法院查封并办理查封登记......在土地使用权和房产所有权分别登记的情况下，相关法院均遵守并认可分别查封、分别登记的规定。因此，深圳中院有权处置案涉房产。"
本期所推送的案例与广东高院所持观点并不相同，而最高院的相应观点应为正解，殊值赞同。
裁判要旨
因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。
案例索引
《威海市妇女儿童医院、天津药业集团有限公司等借款合同纠纷执行案》【最高法执复61号】
争议焦点
“房、地”分属不同机构登记从而发生不同法院分别查封时如何确定查封顺位？
裁判意见
最高人民法院认为：本案争议焦点为天津高院继续查封案涉土地使用权是否有法律依据。
首先，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第61条规定：“根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于‘房地一体’规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”上述规定，均是司法实践中贯彻“房随地走、地随房走”“房地一体”原则的体现。根据上述规定及原则，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与使用范围内的土地使用权进行控制、处置时，要将地上建筑物与使用范围内的建设用地使用权视为一个整体，一体控制一体处置，避免发生权利的冲突与摩擦，不利于建设用地使用权和地上建筑物的流通或转让，也不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。因实践中产生的房产和土地使用权登记机关不同一的问题，出现对房产和土地使用权分别查封登记，但此时应当将建筑物的所有权和建设用地使用权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上成立了两个查封，以查封时间的先后顺序，来确定享有处分权的执行法院，并按照查封先后顺序清偿。根据本案查明事实，案涉房产及其使用范围内的土地使用权查封时均属于被执行人山东五洲公司所有，而威海中院对案涉房产的查封是在2004年11月8日，天津高院于2005年12月15日轮候查封案涉房产，于2007年12月13日查封案涉房产所占用的相应土地使用权。从上述查封时间节点看，天津高院对案涉房产及占用范围内土地使用权的查封时间均晚于威海中院对案涉房产的查封时间，故威海中院系本案房地产的首封法院，其对案涉房地产依法享有处置权，天津高院认为威海中院对案涉土地使用权没有处置权，缺乏法律依据。
其次，如前所述，本案应当将房地产分别查封视为在房地产整体之上成立了两个查封，故其执行款项的分配应当按照查封先后顺序清偿。故天津高院主张其对案涉房地产拍卖款项享有分配权，并以此为由拒绝对案涉土地使用权解除查封，缺乏法律依据。
最后，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。《中华人民共和国民事诉讼法》第五百一十五条规定，被执行人住所地人民法院裁定受理破产案件的，执行法院应当解除对被执行人财产的保全措施。根据本案查明事实，案涉房地产经三次拍卖，于2015年12月1日由威海妇儿医院以7100万元最高价竞得，2015年12月6日威海中院作出（2015）威执一字第22号、（2011）威执一字第172号执行裁定，确认案涉房地产归买受人威海妇儿医院所有，上述财产权自该裁定送达买受人时转移。该裁定已送达威海妇儿医院。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，案涉房地产所有权已归买受人威海妇儿医院所有。并且，案涉房地产均未列为山东五洲公司的破产财产。在此情形下，天津高院继续查封案涉土地使用权，没有法律依据。天津高院应当立即解除对案涉土地使用权的查封。
经典案例