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最高院:抵押权人同意抵押物转让后抵押人却以之抵债时抵押权人是否还享有抵押权?

发布时间:06-10  浏览数:1 【Close
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裁判要旨

押权人同意抵押人办理案涉房屋的预售手续,并通过签订《资金监管协议》及开立监管账户的形式对房屋价款进行监管,始终未明确表示放弃抵押权。现抵押人将案涉房屋通过抵顶工程款的方式进行转让,虽然产生抵押人债务消灭的法律效果,但未有资金进入监管账户,规避了抵押权人资金监管,客观上导致抵押权人对案涉房屋价金控制权的落空,无法保证其抵押权的实现。因此,在抵押人以案涉房屋抵顶工程款的情况下,不应适用物上价金代位权行使规则,抵押权人对案涉房屋仍享有抵押权。

案例索引

《国家开发银行、林艳姝等案外人执行异议之诉民事二审案》【(2021)最高法民终1212号】

争议焦点

抵押权人同意抵押物转让后抵押人却以之抵债时抵押权人是否还享有抵押权?

裁判意见

最高院认为:本案的焦点问题是:林艳姝是否对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本院对此分析认定如下:

(一)关于本案法律适用的问题

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”。案涉房屋抵押权设立、抵顶及转售行为均发生在民法典实施前,故对案涉房屋买受人权益与国家开发银行抵押权关系的认定,应当适用民法典实施之前的相关法律。根据原《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款关于“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿”的规定,为实现物尽其用的价值目标,允许抵押物流转,从而实现抵押财产的保值增值,保证抵押权人利益最大化。抵押权人同意债务人出售抵押物,并非对抵押权的放弃,而是基于其对抵押物转让价款享有控制权和求偿权,以通过将其可支配权的客体从物转移到价金来保证抵押权的实现。因此,债权人物上价金代位权的行使,应当以抵押物转让产生价金为前提。本案中,国家开发银行因盛恒基公司为盛恒基中加公司借款提供担保而对案涉房屋享有抵押权,并经生效判决予以确认。后国家开发银行出具《同意办理预售手续的函》,同意盛恒基公司办理案涉房屋的预售手续,并通过签订《资金监管协议》及开立监管账户的形式对房屋价款进行监管,始终未明确表示放弃抵押权。现盛恒基公司将案涉房屋通过抵顶工程款的方式进行转让,虽然产生盛恒基公司债务消灭的法律效果,但未有资金进入监管账户,规避了国家开发银行资金监管,客观上导致国家开发银行对案涉房屋价金控制权的落空,无法保证其抵押权的实现。因此,在盛恒基公司以案涉房屋抵顶工程款的情况下,不应适用物上价金代位权行使规则,国家开发银行对案涉房屋享有抵押权,根据《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定,在国家开发银行作为抵押权人申请执行登记在盛恒基公司名下的案涉房产时,消费者购房人提出执行异议请求排除执行时,仅能适用《执行异议和复议规定》第二十九条予以认定。

(二)关于林艳姝对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益问题

根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定,林艳姝对案涉房屋的权利能够排除强制执行,应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。对于合法有效书面买卖合同的认定,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定,房地产转让应当签订书面转让合同,转让合同还应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。据此,房地产转让作为法定要式法律行为,应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同,一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第五条规定的情形。现林艳姝提供的房款收据虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容,但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。一审法院仅凭房款收据认定林艳姝符合查封前签订合法有效的书面买卖合同于法无据,本院予以纠正。故此,林艳姝的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第(一)项规定的情形,其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

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