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最高院:经执行裁定确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗无过错的登记抵押权人

发布时间:01-14  浏览数:5 【Close
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裁判要旨

执行裁定确认的房屋权利人,具有物权变动和强制执行效力,房屋的所有权自该裁定生效时转移,登记权利人在明知房屋实际不属于自己所有的情况下,又将其对外抵押担保的行为无效,即使在接受抵押担保过程中没有过错也不享有优先受偿权。

案情简介

振华公司已与开发商华西公司就购买涉案房屋签订了《商品房购销合同》并支付了大部分款项。其间,因华西公司其他债务纠纷,涉案房屋被贵州省高级人民法院裁定查封,为化解纠纷,华西公司及其垫资建房的新新公司杜安福与振华公司签订了关于涉案房屋权属以及剩余房款支付的《2000-06号购房合同》和《补充协议》。对此,贵州省高级人民法院于2000420日以(1997)黔高法执字第21-4号民事裁定认定,新新公司杜安福以华西公司名义收取的振华公司的剩余购房款,已由振华公司直接转入贵州省高级人民法院账户,作为华西公司履行该院(1996)黔高民初字第8号民事判决认定债务的还款,故裁定解除对涉案房屋的查封,华西公司、新新公司杜安福应将涉案房屋过户给振华公司并提供办理过户的一切手续。自2000年起,振华公司已占有使用、出租涉案房屋。后郭慧将涉案房屋向小河农商行抵押贷款,并将涉案房屋办理了抵押登记。

裁判意见

最高院认为,涉案房屋的所有权自该裁定生效时转移。涉案房屋已经贵州省高级人民法院(1997)黔高法执字第21-4号民事裁定认定,属于振华公司所有的财产,其具有物权变动和强制执行效力【注:在《甘肃中海房地产开发有限公司;甘谷县安远建筑公司占有物返还纠纷案 》(2016)最高法民再126号,最高院认为:虽权利人依据民事执行裁定取得了所有权,但其并未进行权属登记,不具有公示性】。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(二)项关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让的规定,华西公司不得转让该房屋。郭洪是华西公司的实际控制人,始终负责涉案房屋的销售签约以及履行活动,其明知涉案房屋属于振华公司所有,却将其过户给其妹郭慧,郭慧又将其抵押担保均属恶意处置他人财产权利的行为,故郭慧将涉案房产抵押担保的行为无效,小河农商行不享有涉案房屋的优先受偿权。因该行在接受抵押担保过程中没有过错,根据《中华人民共和国担保法》第七条【注:应为《担保法解释】关于“主合同有效而担保合同无效,债权人无过错的,担保人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任”的规定,小河农商行可另行向郭慧主张。

法律规定

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》

第七条 主合同有效而担保合同无效,债权人无过错的,担保人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。

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