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建设审批手续对施工合同效力的影响

发布时间:06-15  浏览数:15 【Close
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施工合同的标的物是建设工程,不仅具有不可移动性,而且要长期存在和发挥作用,事关国计民生。所以现行法实行严格的监督管理,规定了许多的行政审批程序。
在这些审批程序中,主要的审批手续是土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。关于这些证件对于甲乙双方签订的施工合同的效力有无影响,笔者通过查阅相关文献资料总结以下观点。
一、未取得土地使用权证不影响施工合同的效力实践中有少数的法院把土地使用权证作为施工合同的效力要件,如江苏省高级人民法院《建设工程施工合同纠纷案件审理指南》中就将“发包人在一审庭审结束前未取得土地使用权证、建设工程规划许可证”,作为建设工程施工合同的无效事由。
最高人民法院也曾在《关于审理建设工合同纠纷案件的暂行意见》中也规定:“发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建设工程规划许可证、无办理报建手续的‘三无’工程建设施工合同,应确定无效”。
上述规定提出的‘三无工程’系非法建筑,施工合同约定修建非法建筑,也就意味着施工合同的标的物违法,根据《合同法》的相关规定,应当认定为无效。但事实上,土地使用权证主要是解决建设用地合法性问题,并不涉及建设工程的合法性,不应以未取得土地使用权证,否定建设工程的合法性,进而否定施工合同的效力。
未取得建设用地规划许可证不影响施工合同的效力
不少的法院认为,未取得建设用地规划许可证的,施工合同无效。如,北京高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中规定:“发包人就尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续的工程,与承包人签订的建设工程施工合同无效”。

实际上与土地使用权证相同,建设用地规划许可证主要是解决建设用地合法性问题,不涉及建设工程的合法性,不应以未取得建设用地规划许可证,否达建设工程的合法性,进而否定施工合同的效力。未取得施工许可证不影响施工合同的效力施工许可证属于行政许可的范畴,其目的是通过行政许可环节的审查保证建设行为的合法性。未取得施工许可证,仅表明建设行为非法,施工工人不得进行施工,但这属于施工合同的履行范畴,即法律上的履行不能,不能以此认定施工合同无效。
“合同是否有效,从签订之日起就已经确定。而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。”合同的履行是合同成立并生效之后的环节,以后环节否定先环节的法律效力,显然存在逻辑错误。因此,建设工程未取得施工许可证的,施工行为构成非法建设,应当受到行政制裁,但在原则上并不影响其在私法上的效力。
未取得建设工程规划许可证的,施工合同无效建设项目的审批涉及诸多环节、诸多证照,在判断施工合同是否有效时,宜删繁就简,仅审查有无建设工程规划许可证即可,无需考虑土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证等。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(征求意见稿)第5条规定:“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证为由,请求认定建设工程施工合同无效的,人民法院应予支持。
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