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未取得“四证”的施工合同有效吗

发布时间:06-15  浏览数:11 【Close
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建设工程施工中的“四证”,即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地使用权证、建筑工程施工许可证,是《建筑法》《城乡规划法》等法律法规中规定的工程项目开工建设必须具备的四个证书。在司法实践中,一个工程项目的开工,一份施工合同的签订,并不必然取得了“四证”,那么,如何认定未取得“四证”的施工合同的效力呢
一、未取得建设用地规划许可证时施工合同无效
签订施工合同时,未取得建设用地规划许可证的,属于违法建筑,施工合同无效。建设用地规划许可证,是根据《城乡规划法》的规定,有关工程项目的用地位置、面积、范围符合城市规划的法律凭证。同时规定对于未经批准非法占用土地的行为,应当给予相应的处理。未取得建设用地规划许可证的,应当予以拆除,因此,有关建设用地规划许可证的建筑工程属于违法建筑,发包人未取得该证,属于违反法律强制性规定,合同无效,但是在一审辩论终结前取得该证或者经政府主管部门予以竣工核实的,竣工有效。
二、未取得建设工程规划许可证时施工合同无效
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的,属于违法建筑。根据《城乡规划法》规定,由县级以上城乡规划管理部门责令停止建设,尚可采取改正措施消除影响的,限期改正,不能改正的,没收实物或者违法收入。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人签订的租赁合同无效。但是在一审辩论终结前取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的,人民法院应认定有效。
三、未取得建设用地使用权证时施工合同可以认定有效
建设用地使用权证,只有在土地使用者支付全部土地使用权出让金后,才能依据规定办理登记,取得土地使用权。申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等。
四、未取得建筑工程施工许可证时施工合同有效
建设单位在申请领取施工许可证必须在施工合同已经确定时再行办理,只有在建设工程施工合同生效后才能办理建筑工程施工许可证。建设单位在未取得建筑工程施工许可证时进行施工,属于行政违法行为,但不能据此认定合同无效。
【规范指引】《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》,1.未取得建设审批手续的施工合同的效力如何认定?
发包人就尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续的工程,与承包人签订的建设工程施工合同无效。但是在一审法庭辩论终结前发包人取得相应的审批手续或者经主管部门批准建设的,应当认定合同有效。
发包人未取得建筑工程施工许可证的,不影响施工合同的效力。
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