承租人能否以不定期租赁合同要求法院中止执行？

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 承租人能否以不定期租赁合同要求法院中止执行？

 

裁判要旨

法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。承租人不定期租赁的事实并不能成为中止法院对涉案房屋的强制执行程序、阻却向受让人移交占有被执行的不动产的合法理由。

案例索引

《北京瑞丰碧源建筑材料有限公司与被上诉人陈万江、原审第三人马逍飞案外人执行异议之诉案》【（2022）京02民终8450号】

争议焦点

承租人能否以不定期租赁合同要求法院中止执行？

裁判意见

北京二中院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条明确规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案现已查明，瑞丰碧源公司与马逍飞于2019年6月1日签订书面租赁合同，该事实发生在法院于2019年5月14日的查封之后，瑞丰碧源公司与马逍飞在查封之前并未签订书面租赁合同。瑞丰碧源公司上诉提出，一审法院并未向马逍飞送达保全裁定，一审法院于2020年11月27日发出保全涉案房屋的公告，瑞丰碧源公司在与马逍飞签订租赁合同之时并不知道涉案房屋被查封，故一审法院对涉案房屋的查封措施不得对抗作为善意第三人的瑞丰碧源公司。但一审法院查封涉案房屋已经在不动产登记部门进行了登记，具有公示公信效力，瑞丰碧源公司此项主张不足以作为排除执行的理由。瑞丰碧源公司上诉还提出，其于2017年6月1日起口头承租涉案房屋至今且一直在涉案房屋处办公，提交了证据加以证明。本院对此认为，瑞丰碧源公司提交的网络费用转款凭证及发票存在转账时间、地址与涉案房屋及租赁时间不对应的问题，瑞丰碧源公司法定代表人刘彦利个人向马逍飞的转账明细不能证明款项性质，物业公司出具的证明仅能证明涉案房屋被使用的事实而并不能证明瑞丰碧源公司与马逍飞之间存在口头租赁合同关系，即瑞丰碧源公司所提交的证据并不能充分证明其占有使用涉案房屋的原因。法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。即使瑞丰碧源公司所述口头租赁合同属实，显然，瑞丰碧源公司与马逍飞之间的不定期租赁事实并不能成为中止法院对涉案房屋的强制执行程序、阻却向受让人移交占有被执行的不动产的合法理由。

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