以建筑物抵押时其“占用范围内”的土地使用权视为一并抵押，该“占用范围”如何理解？

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裁判要旨

所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押的，该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾抵押人和抵押权人的利益，本案应当以抵押建筑物面积占规划建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据。

案例索引

《江苏紫金农村商业银行股份有限公司六合支行与南京隆茂服装有限公司别除权纠纷案》【（2015）宁商终字第00805号】

争议焦点

以建筑物抵押时其“占用范围内”的土地使用权视为一并抵押，该“占用范围”如何理解？

裁判意见

南京中院认为：本案系针对债务人抵押的财产在破产程序中行使优先受偿权而衍生的别除权纠纷，争议焦点在于如何确定抵押财产的范围，具体包括两个方面：（一）当事人就部分土地使用权与建筑物一并抵押所作约定能否产生设立抵押权的法律效力；（二）抵押权人对抵押建筑物占用范围内建设用地使用权的优先受偿比例应当如何确定。

（一）关于当事人就部分土地使用权与建筑物一并抵押所作约定能否产生设立抵押权的法律效力问题

本院认为：我国物权法第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；…。”第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”上述法律规定表明，根据物权法定和物权公示原则，财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对包括不动产在内的某些财产的抵押必须办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。案涉《南京市六合区房地产抵押合同》虽然约定隆茂公司将其所有的宁房权证合换字第××号房产证项下的建筑物及经评估划定的部分其土地使用权抵押给紫金银行六合支行，作为《流动资金借款合同》项下债务的担保，但由于最终未能办理土地使用权抵押登记，但该约定依法不发生设立土地使用权抵押权的法律效力。对案涉土地使用权抵押的具体范围并不明确。隆茂公司虽负有办理案涉土地抵押登记的义务，但在其未履行该义务时，紫金银行六合支行可向隆茂公司主张违约责任，而不能得出案涉抵押房屋占用范围以外的土地依照合同约定已发生视为一并抵押效力的结论。故紫金银行六合支行认为其对案涉85219.9平方米中的57200.2平方米的工业用地享有抵押权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

（二）关于抵押权人对抵押建筑物占用范围内建设用地使用权的优先受偿比例应当如何确定问题

本院认为，我国物权法第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”上述第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情况下，对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理，即由法律直接规定为“视为一并抵押”。此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权，其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致。

根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单位进行核发，宗地可以进行分割、合并，但应当依法办理土地变更登记。建设用地使用权人在其建设用地使用权之上设定抵押权，其抵押权的效力应及于全部建设用地使用权。而物权法第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押的，该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。

我国实行严格的土地利用和建设规划制度。在规划区内进行建设活动，必须遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分，对出让人、受让人均具有法律约束力，非经法定程序不得擅自更改。本案隆茂公司作为用地企业，以开办服装加工厂、建设生产厂房为由向相关行政管理部门申报土地利用需求，并经审核批准领取《建设用地规划许可证》，受让取得案涉宗地的国有工业用地使用权。根据《建设用地规划许可证》所附红线图记载，案涉工业项目总用地面积85219.9平方米，规划总建筑面积73900平方米。隆茂公司在被宣告破产前，实际开工完成建筑面积40059.47平方米，占规划总建筑面积的54.21%。虽然隆茂公司实际办理建设工程规划许可证面积为33355.8平方米，领取房产证的建筑面积为33323.74平方米，但并不表明案涉工业用地不能按照规划要求进行后续建设，也即案涉工业用地可以容纳的合法建筑物不仅仅只有已经建成并领取房产证的建筑物，还应包含规划总建筑面积范围内尚未建设的建筑物。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾抵押人和抵押权人的利益，本案应当以抵押建筑物面积占规划建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据。据此，本案每平方米建筑面积可以分摊获得的土地权益比例为1.1532，即85219.9÷73900。紫金银行六合支行享有抵押权的房屋建筑物面积为22367.12平方米，可分摊获得的土地权益为25793.76个单位，即22367.12平方米×1.1532，占案涉全部工业用地权益的比例为30.27%，即25793.76÷85219.9。隆茂公司主张以抵押建筑物投影面积，以及紫金银行六合支行主张以合同约定的抵押土地面积抵押建筑物占现有合法建筑物面积的比例分摊涉案土地权益，均缺乏依据，本院不予采纳。

类似案例

在《景德镇农村商业银行股份有限公司、韩春美执行异议之诉案》【（2020）赣民终363号】中，江西高院也认为：根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，因本案抵押物为在建工程抵押，故在建工程所占用的土地使用权应视为一并抵押，其设立时间应与案涉建筑物上设立抵押权的时间一致。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单位进行核发，宗地可以进行分割、合并，但应依法办理土地变更登记。建设用地使用权人在其建设用地使用权之上设定抵押权，其抵押权的效力应及于全部建设用地使用权。而《物权法》第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押的，该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。本案中，密胜公司作为用地企业，以家用电力器具生产项目为由向相关行政管理部门申报土地利用需求，并经审核批准领取《建设用地规划许可证》，根据《建设用地规划许可证》记载，案涉工业项目总用地面积为129839.58平方米，规划建设规模55260.05平方米，而密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米，占规划总建筑面积的44.99%。案涉工业用地可以容纳的合法建筑物不仅仅只有已建成的建筑物，还应包含规划总建筑面积范围内尚未建设的建筑物。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾所有债权人的利益，本案应当以抵押建筑物面积占规划建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据较为妥当。据此，景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%优先受偿。一审法院以建筑物实际所占土地面积来认定占用范围不妥，本院予以纠正。

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