配偶一方能否基于婚前共同出资购房、婚后共同还贷，且离婚后双方约定该房产归其所有的事实主张排除对该房产的执行？

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 配偶一方能否基于婚前共同出资购房、婚后共同还贷，且离婚后双方约定该房产归其所有的事实主张排除对该房产的执行？

裁判要旨

案涉房屋为非婚姻关系存续期间购买，并登记一方单独所有，即使如夫妻双方所述房款为二人共同支付，但另一方支付部分购房款的行为，产生二人在非婚姻关系存续期间存在债权债务关系的法律后果，不会导致对案涉房屋所有权作出不同的认定。另，婚姻关系存续期间共同还贷，另一方对共同还贷的款项及其相对应财产增值部分享有利益，但不影响房屋所有权的认定。《离婚协议书》中约定案涉房屋归另一方所有的处分行为未经所有权变更登记，不直接发生所有权变动的法律后果，也不具有对抗第三人的法律效力。

案例索引

《于某等与陈某案外人执行异议之诉案》【（2025）京民终152号】

争议焦点

配偶一方能否基于婚前共同出资购房、婚后共同还贷，且离婚后双方约定该房产归其所有的事实主张排除对该房产的执行？

裁判意见

北京高院认为：根据各方当事人的诉讼意见，本案二审的争议焦点为：陈某对案涉102号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。因陈某系基于《离婚协议书》约定主张其享有相应的民事权益，故本案需要探讨的是陈某依据《离婚协议书》中对房屋产权归属的约定，能否享有足以排除对房屋的强制执行的民事权益。

一、关于法律适用

对于非产权登记人依据离婚协议要求排除对房屋的强制执行，能否参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条，需要进行具体分析。《执行异议和复议规定》第二十八条是解决无过错的一般商品房买受人与被执行人的债权人产生利益冲突的规则。离婚协议不是商品房买卖合同，而且离婚双方也不是平等支付对价的买方与卖方。两种合同性质完全不同，权利基础也不相同。故对于非产权登记人依据离婚协议要求排除对房屋的强制执行，一般不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条。只有在离婚协议的内容实质上相当于商品房买卖合同的特殊情况下，符合平等自愿、等价有偿的交易原则，才能够进行参照适用。但本案中《离婚协议书》的内容与商品房买卖合同的情况相差甚远，故不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条。本院认为，在没有特别规定的情况下，对于非产权登记人依据离婚协议要求排除对房屋的强制执行，应当按照普遍适用的物权、债权法律规则予以规范。

通常来说，不动产所有权的变更需登记才发生公示公信效力是普遍认识，并且法律确定的物权变动方式涉及对第三人权益的保护，不宜轻易突破物权公示公信原则。但实务中，权利的外观未必总能如实反映权利的真实状态，一旦二者名实不符，完全依据权利外观执行，可能给案外人的合法权益造成不当损害。因此，在执行异议之诉的审查中，对于离婚协议关于房屋产权的约定能否排除执行，应当从权利性质、申请执行人利益的考量、案外人过错的判定、价值权衡等方面进行综合、审慎的判断。

二、关于权利性质

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十五条第一款第一项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。

就本案而言，案涉102号房屋为张某在非婚姻关系存续期间购买，并办理所有权登记（单独所有），故张某依法为案涉102号房屋的所有权人。即便如陈某、张某所述，张某向案涉102号房屋原房主支付的购房款中，除了银行贷款345万元、原张某名下大成南里房产出售款298万元之外，还有约200余万元房款为张某、陈某二人共同支付。那么陈某支付部分购房款的行为，产生二人在非婚姻关系存续期间存在债权债务关系的法律后果，而不是在民法典有明确规定以及房地产登记信息有明确记载的情况下，对案涉102号房屋所有权作出不同的认定。另，张某与陈某在婚姻关系存续期间共同偿还案涉102号房屋的房贷，则陈某对共同还贷的款项及其相对应财产增值部分享有利益，但不影响房屋所有权的认定。张某与陈某在《离婚协议书》中约定案涉102号房屋归陈某所有，属于双方对于案涉102号房屋所有权的协商处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，对离婚双方均有法律约束力。但该处分行为未经所有权变更登记，不直接发生所有权变动的法律后果，也不具有对抗第三人的法律效力。陈某基于《离婚协议书》的约定，对案涉102号房屋尚不享有所有权。在未就案涉102号房屋办理所有权变更登记手续之前，陈某享有的是依据合同约定的债权请求权。即便称其为物权期待权，也是债权性质，而非物权。于某基于与张某的借款合同，享有债权请求权。两种请求权的性质相同，陈某的权利与于某的权利相比不具有法定优先性。虽然两个债权请求权因各自的产生基础不同，存在事实区分，即陈某的债权请求权直接针对案涉102号房屋，于某的债权请求权系针对金钱，但是目前我国法律并无针对特定物的请求权优于金钱债权的明确规定，即两个债权请求权本质上不存在优先差异。

三、关于申请执行人利益的考量

涉及执行异议之诉的房产是否能够被强制执行，直接关系到申请执行人的债权能否完全实现，与其债权利益密切相关，因此，离婚协议是否能对抗申请执行人，应当以申请执行人的债权利益是否实际因离婚协议约定的财产分割而受到损害为审查重点。如果离婚协议对家庭财产的分割相对合理，债务人的责任财产并未因离婚对财产进行分割而明显减少，则可视为申请执行人可实现的债权利益并未实际受到损害。

本案中《离婚协议书》关于财产分配、债务承担的主要内容为：陈某名下的西新黄村房屋为其个人所有，张某名下的案涉102号房屋归陈某所有，剩余房贷由陈某偿还；汽车与某公司股权归张某所有，陈某名下4张信用卡债务及微粒贷欠款共计80余万元为张某个人债务由张某偿还。若《离婚协议书》只涉及张某与陈某二人，则基于意思自治与自愿处分原则，这种财产分配与债务承担约定并无不可，他人也无权干预。一旦离婚协议影响到其二人以外的他人利益，则需要对离婚协议的内容进行评价。

2020年3月11日张某与陈某离婚时，正处于北京新冠疫情严峻期间，整个线下培训市场几乎全部停业，并且企业信用信息公示报告显示某公司近几年经营收入与利润均不高。在张某与陈某未提交相关证据的情况下，不能得出某公司的股权价值较高的结论。张某名下的小汽车购置时花费20万元左右，经过9年时间到离婚时价值贬损约50%。另外，陈某将其名下4张信用卡及微粒贷交由张某使用，即表明陈某对张某使用陈某名下信用卡及微粒贷是认可的。而且从借款合同关系来说，陈某名下信用卡以及微粒贷产生的欠款，债务人均是陈某。由此呈现出来的情况就是张某与陈某约定将陈某名下信用卡欠款以及微粒贷欠款归为张某个人债务，而两套房屋均约定归陈某所有，留给张某的财产为价值不高的某公司股权及使用了9年的普通小汽车。由于张某与陈某在婚姻关系存续期间，对家庭财产没有特殊约定，故将大额债务、少量财产归于张某，主要财产归于陈某的《离婚协议书》，属于对财产分配与债务承担的约定存在明显的“一边倒”。

虽然陈某与张某于2020年3月11日离婚，张某与于某于2023年6月15日产生案涉50万元借款关系，二者时间差距较大，但借款的发生与张某名下有案涉102号房屋密不可分。张某与于某之前不相识，如张某名下没有案涉102号房屋，正常情况下于某不会向其出借款项。于某基于张某名下有案涉102号房屋，有充足的还款保障，才与其建立借款合同关系。现并无证据证明于某与张某之间存在恶意串通的情形，也无证据证明于某知晓2020年3月11日《离婚协议书》对案涉102号房屋的约定。对财产分配与债务承担的约定存在明显的“一边倒”的《离婚协议书》，减少了张某的责任财产，影响了不特定的张某债权人的利益，并且具体导致于某的债权利益实际受到损害。

四、关于案外人过错的判定

这里主要讨论案外人陈某对于没有办理房屋所有权变更登记有无过错。陈某与张某自2020年3月11日登记离婚，至2024年3月18日案涉102号房屋被查封的四年多时间里，没有办理房屋所有权变更登记。陈某在二审期间表示向贷款银行询问过“带押过户”，工作人员当面回复暂时无法办理。张某表示没有办理变更登记的原因是工作忙以及有银行购房贷款抵押。于某提出房屋“带押过户”的政策于2023年3月出台，表明全面推开该项工作，而在此之前也有具体施行。同时，还需要考虑的是，按照张某与陈某所说，在婚姻关系存续期间，张某使用陈某的4张信用卡及微粒贷产生大额欠款，而张某还要维持某公司经营，那么陈某对于张某当时以及之后可能存在其他欠款的情况，应当有所了解及预判。既然张某在离婚时已经暴露出存在资金短缺及负债问题，为了避免可能的风险，陈某应当更积极地对待房屋过户登记之事。本院询问陈某有无考虑过变更房贷借款人，以便于办理房屋产权变更登记时，陈某称离婚时约定张某还信用卡欠款，若再把房贷变更到陈某名下，完全无法制约张某。但实际上张某的资金短缺问题一直较为明显，不存在通过其名下有房贷能够进行制约的情况。综合以上情况，本院认为在明知张某负债风险较大的情况下，即便“带押过户”可能存在操作层面的困难，但陈某没有举证证明其与不动产登记中心或者银行进行过沟通，或者采取了其他积极的措施，故应当认为陈某对办理房屋过户登记持消极态度，没有具体作为，属于存在过失。

五、关于价值权衡

于某与张某通过签订借款合同建立借款合同关系，并且于某按约履行了出借款项的义务。现生效裁决书已经确定于某对张某享有480902.6元借款本金及利息的债权。于某的债权依法受到法律保护，故于某有权要求执行张某名下包括房屋在内的财产。简而言之，于某的债权已经支付了相应对价，并无瑕疵，应当依法保护其债权实现。

2020年3月11日《离婚协议书》约定陈某负担剩余房贷。陈某提交的银行转账记录显示，陈某的转款时间与金额较为随机，无法与《离婚协议书》的约定建立对应关系。在2020年3月11日离婚后至2023年8月31日期间，陈某自2020年7月16日还第一笔月供，之后2020年8月、9月、2021年2月、4月、8月、2022年6月还款金额与月供相当，2020年11月、12月、2021年6月、10月分别还款数千元，2023年8月还50213.97元，其他月份无还款。陈某共计还房贷200515.97元。经核算，在2020年3月11日至2023年8月31日期间，张某名下还房贷银行账户共计还房贷731405.14元。陈某显然未按照《离婚协议书》约定，在2020年3月11日至2023年8月31日期间按时足额偿还房贷。

虽然陈某主张向张某其他账户转账88000元是用于还房贷，但陈某向张某其他账户转款与向张某还房贷账户转款是交叉进行，尤其在2021年4月12日向张某其他账户转款20000元，4日后于2021年4月16日向张某还房贷账户分两笔转款13000元与5000元。故陈某所述为避免张某房贷还款账户有可能因其他事项扣款，就把还房贷的款项汇入张某其他银行账户的理由，不能令人采信。本院认为，在《离婚协议书》明确约定陈某负责还房贷，而且陈某知晓具体的还房贷账户并不时向该账户转款还房贷的情况下，陈某向张某其他账户转款与《离婚协议书》内容不符，也缺乏有效证据证明系用于偿还房贷，故不应认定陈某向张某其他账户转账的88000元为还房贷款项。

对于陈某偿还了其名下的4张信用卡欠款646505.59元，主张其与张某约定用陈某偿还信用卡欠款的金额抵扣房贷一节，本院认为由于陈某允许张某在离婚后继续持有陈某的信用卡，而张某每月用少量资金滚动还款、POS机套现的方式维持信用卡处于循环使用状态，明显属于陈某在离婚三年时间里放任张某利用陈某的信用卡形成新的欠款，即便属于“借新还旧”，但在性质上并不等同于《离婚协议书》中的原有债务。并且从借款合同的法律关系看，无论是原有债务，还是新的债务，陈某均是借款合同的债务人。如果陈某认为信用卡欠款是张某的债务，那么陈某在离婚三年后代张某还款，之后也没有进行相应的对账或者其他形式的主张，与常情不符。

《离婚协议书》的内容原本对财产分配和债务承担就明显存在“一边倒”的情况，而陈某并未按照《离婚协议书》的约定偿还房贷，也没有在离婚后及时收回信用卡。一审期间的还款记录显示二人交叉还房贷，并且张某还房贷更多。在2020年3月11日离婚后，截至2023年8月16日，张某负担了主要房贷，而陈某并未如其所述负担了更高金额的信用卡欠款。再结合陈某放任其信用卡由张某在离婚后的三年时间里继续循环使用的情况，本院认为陈某、张某对房贷、信用卡欠款的资金支付情况不能反映出二人按约履行《离婚协议书》，也不能反映出二人存在清晰的离婚财产割离。

如前所述，于某取得债权系支付了相应对价，并无瑕疵，已经得到生效裁决确认。而陈某不能证明其按约履行了《离婚协议书》，即不能证明其支付了相应对价。因此，如认定陈某对案涉102号房屋享有排除执行的民事权益，则存在权利失衡。另，执行案涉102号房屋符合法律规定，并且不影响陈某的生存利益。

六、结论

基于以上几方面的分析，本院认为陈某基于《离婚协议书》的约定，可以就案涉102号房屋对张某提出履行所有权变更登记的权利主张，但不能得出其已享有案涉102号房屋所有权的结论。陈某没有按照《离婚协议书》的约定偿还房贷，也没有提交证据证明其与张某对《离婚协议书》的内容进行了相应变更。而于某对张某的债权已经生效裁决书确认，其有权申请对张某名下包括案涉102号房屋在内的财产进行执行。本院认为根据现有证据，陈某不能证明其对案涉102号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。基于此，陈某要求排除对案涉102号房屋的强制执行，缺乏法律依据。一审法院存在适用法律不当、处理结果有误的情况，故本院对一审判决予以纠正。

来源：法门囚徒公众号

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