最高院：取得钥匙就可认定符合《异议和复议规定》第二十八条规定“占有”的条件吗？

发布时间：09-21  浏览数：11 【Close】

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裁判要旨

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。被申请人郭某在案涉房屋买卖合同签订后即拿到了房屋钥匙，应视为已经“占有”案涉房屋。

案例索引

《李刚则、郭爱娥再审案》【（2018）最高法民申387号】‍

争议焦点

取得钥匙后是否就可认定符合《异议和复议规定》第二十八条规定的“占有”条件？

裁判意见

最高法院认为：根据再审申请人的申请再审事由，本院对郭爱娥就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，具体评析如下：

第一，再审申请人李刚则提出的是案外人执行异议之诉，该诉具有双重诉讼性质，兼具确认当事人之间就执行标的的实体法律关系和审查能否阻却执行的作用。二审法院在审查被申请人郭爱娥能否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益时，首先应审查郭爱娥与第三人崔小龙之间是否就案涉房产存在实体法律关系，故二审法院审查郭爱娥与崔小龙之间签订的《房屋买卖合同》是否有效、是否实际履行及对房屋是否占有的情况等符合法律规定，并无不当。再审申请人李刚则称二审法院确认房屋合同效力与本案不是同一法律关系、审判错误的理由，不能成立。

第二，根据一审、二审法院查明的事实，2011年7月20日，郭爱娥向崔小龙出借500万元，并实际履行。2011年8月20日，郭爱娥与崔小龙签订了房屋买卖合同，约定：1.崔小龙自愿将其购买的位于西安市曲江新区芙蓉南路98号金地芙蓉世家38-30401号房屋及车位以320万元的价格出售给郭爱娥；2.该房屋现有中信银行按揭贷款在房屋成交之后由崔小龙负责缴纳，崔小龙保证按揭贷款于2012年5月20日之前偿还完毕；3.房屋转让价款以崔小龙之前所欠借款中的320万元抵顶。之后崔小龙将案涉房屋及房屋的钥匙、电卡、水卡、气卡等相关物件交给郭爱娥。郭爱娥对该房屋进行了装修并占有。本案在询问中，再审申请人李刚则对500万元借款事实并无异议，但对郭爱娥与崔小龙所签订《房屋买卖合同》的效力提出质疑。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，借款的当事人郭爱娥及崔小龙，经协商约定以案涉房产抵偿部分债务，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。根据《房屋买卖合同》第八条的约定，郭爱娥及崔小龙签字捺印后该合同生效，故无双方配偶签字捺印，或无中证人签字均不影响合同的效力；崔小龙未及时偿还房屋按揭贷款属合同签订后的违约行为，与房屋买卖合同效力无关，由于崔小龙未偿还完借款，故借据仍在郭爱娥手中符合常理。至于房屋装修费用是否过高、装修款的支付是否合理均不属于房屋买卖合同效力审查的范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。再审申请人李刚则主张案涉合同无效的几点理由仅系质疑，并无相关证据证明，本院不予支持。至于李刚则提出的房价过高，证明《房屋买卖合同》虚假的问题，郭爱娥认为，当时借款人崔小龙已欠巨额外债，为保证自己所借的款项能尽量及时偿还，该房屋抵偿价格虽然比较高，但自己愿意接受。本院认为，该行为属郭爱娥自己的处分行为，在出借款项真实的情况下，李刚则仅以房价过高来证明《房屋买卖合同》虚假，其证明没有达到法律规定的高度盖然性标准，不足以反驳郭爱娥提出的理由，其申请再审事由不能成立，本院不予支持。

第三，再审申请人李刚则主张案涉房屋至今无人居住的证据主要是案涉房屋的物业费、供热费、垃圾处理费、公用水电费等无人缴纳的物业公司明细，对此，被申请人郭爱娥在本院询问中称，上述费用由于客观原因未及时缴纳，现已补交完毕，并向本院提交了相关证据。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。被申请人郭爱娥在案涉房屋买卖合同签订后即拿到了房屋钥匙，应视为已经“占有”案涉房屋。据此，李刚则提供的物业公司明细不足以推翻郭爱娥实际占有案涉房屋的事实。

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